No se puede prohibir la utilización de viviendas vacacionalmente por ningún estatuto

Hace unos días el Tribunal Supremo avalaba el veto a los pisos turísticos en las comunidades de vecinos que prohíben expresamente en sus estatutos la utilización de las viviendas para ejercer una actividad económica. El tribunal considera al respecto que el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad económica. El tribunal aclara que en ninguno de los casos examinados se trata de aplicar la nueva regulación de la Ley de Propiedad Horizontal que dispone que el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de esta actividad requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, sino de determinar si en los estatutos comunitarios existe una prohibición de destinar los pisos al uso turístico. El alquiler de temporada y el turístico en algunas ocasiones se pueden confundir, pero son alquileres con finalidades muy diferentes. El alquiler de temporada se rige por la propia Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), por el Código Civil y la voluntad de las partes, mientras que el alquiler turístico se rige por las normas sectoriales que aprueban las diferentes CCAA. Así, el dictamen del Supremo no se puede aplicar al alquiler de temporada. José Ramón Zurdo, director general de Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), recuerda que las comunidades de vecinos no pueden prohibir en sus estatutos el alquiler de temporada, pues el arrendador no ejerce ninguna actividad económica de tipo empresarial, como sí ocurre con el alquiler turístico. “Por ello, prohibir en unos Estatutos de una finca el alquiler de viviendas de temporada sería nulo porque sería un límite al derecho de propiedad privada, independientemente de que el arrendador sea una persona física o jurídica”, añade el experto.

La Ley de Vivienda dispara los alquileres de temporada

Los alquileres por temporada están siendo uno de los principales protagonistas desde la aprobación de la Ley de Vivienda y en el tercer trimestre de 2023 alcanza al 10% de todas las viviendas en el mercado, según un estudio publicado por idealista basado en los anuncios de su base de datos. De hecho, el crecimiento de este tipo de alquileres se ha disparado durante el tercer trimestre, coincidiendo con el periodo tras la aprobación de la legislación en materia de alquileres, y la oferta ha aumentado un 39%. En este mismo periodo, las viviendas en alquiler permanente (las regidas por la LAU) se han seguido reduciendo (-1%), acumulando una caída interanual del 12%. Los alquileres de temporada son aquellos que no se destinan a satisfacer una necesidad permanente de vivienda, sino que sirven al alojamiento durante un periodo de tiempo muy concreto (por lo general, inferior al año). Se rigen por la voluntad de las partes, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil. Quedan fuera del ámbito de aplicación de la reciente Ley de Vivienda, por lo que no se ven afectados, entre otros aspectos, por las limitaciones en las actualizaciones de la renta o las prórrogas extraordinarias del contrato. Esto ha provocado que su impacto haya sido mayor en los grandes mercados y, sobre todo, en aquellos en los que los gestores públicos han anunciado su interés por aplicar un efectivo control de precios (particularmente, en las llamadas zonas tensionadas).