Andalucía prohibirá nuevas viviendas turísticas en 2025 por tres años, para controlar el alquiler.
Los Ayuntamientos de las ciudades de Andalucía podrán prohibir desde marzo de 2025 durante tres años, nuevas viviendas turísticas. El tiempo necesario hasta que se pueda desarrollar una nueva norma urbanística que podría, de acuerdo con el anteproyecto de Ley de Turismo, fijar un número máximo de plazas en toda la ciudad y frenar nuevas altas.
La Junta de Andalucía admite la estrecha vinculación entre el fenómeno turístico y el precio de los alquileres, y habilita con urgencia un sistema para aplicar moratorias en todas las grandes ciudades, tal como reclamaban Sevilla, Cádiz, Málaga o Granada.
A partir de este mes de marzo, los ayuntamientos de Andalucía tendrán vía libre para aprobar una moratoria en la concesión de nuevos permisos de viviendas de uso turístico en una zona o en todo el término municipal.
Andalucía permitirá a las ciudades fijar un máximo de alojamientos hoteleros y pisos turísticos por zonas.
En su nuevo articulado recoge expresamente esta potestad jurídica que había frenado las intenciones de ayuntamientos como Sevilla, Málaga o Cádiz. "Se podrá acordar la suspensión de las licencias y declaraciones responsables de viviendas de uso turístico ya sea para la totalidad del término municipal o para zonas concretas (...) Esta medida podrá adoptarse antes de la aprobación inicial, en el acuerdo que inicie el procedimiento de elaboración del instrumento de ordenación urbanística, con un plazo máximo de suspensión de tres años (...)".
Desde la Consejería de Turismo subrayaron que en los trámites que se tengan que realizar debe "concurrir razones imperiosas de interés general y debe estar justificada la proporcionalidad de la medida". Asimismo, inciden en que la posible moratoria de tres años tiene como base la normativa urbanística, Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA), y su desarrollo reglamentario.
RentaliaAhora bien, sí subrayan que como novedad se introduce la posibilidad de que esta suspensión de las licencias/declaración responsable opere desde que se acuerde iniciar la modificación del PGOU, no teniendo que esperar hasta el momento de la aprobación inicial de la misma (momento de aplicación de la medida según la LISTA), otorgando así mayor seguridad y reduciendo un posible efecto llamada.
Para llegar al desarrollo de esta medida, hay un paso previo que han dado ya ciudades como Sevilla o Cádiz, pero que carecía de una base legal clara a nivel autonómico: la consideración de la vivienda turística como un uso no residencial, de forma que para dar de alta un piso turístico previamente hay que constatar que haya "una compatibilidad de uso" y que, por tanto, se conceda la licencia. Es decir, ya no basta simplemente con tener una vivienda; ahora debe también ser compatible el uso residencial con el turístico en la catalogación del suelo donde se ubique. "Los ayuntamientos, por interés general y previa justificación de la proporcionalidad de la medida, modificarán su planeamiento urbanístico (PGOU) para articular la compatibilidad del uso turístico de la VUT con el uso residencial del suelo", explica el nuevo decreto autonómico.
Ambas medidas estaban, de entrada, recogidas en el anteproyecto de Ley del Turismo que se encuentra en estos momentos en fase de tramitación. Sin embargo, de forma directa y sin un proceso de debate previo, se han incorporado por parte de la Consejería de Fomento, Vivienda y Ordenación del Territorio en su decreto de medidas urgentes en materia de vivienda que va, por tanto, más allá que a la posibilidad de cambios de usos en los suelos para favorecer el desarrollo de más de 20.000 viviendas en cinco años.
Junto a esto, la Junta de Andalucía complementa el marco de colaboración que hasta ahora ha diseñado la Consejería de Turismo con los principales ayuntamientos de las capitales andaluzas para controlar aquellas viviendas que se dan de alta en el Registro (a través de una declaración responsable) pero que no cumplen los requisitos necesarios para ello. Hasta ahora, a través de esta vía, se han denunciado en torno a 2.700 viviendas de uso turístico, de las que se han podido cancelar en torno a 1.600. Otras están en fase de tramitación o de alegaciones.
Sanciones más contundentes - El nuevo decreto-ley, con entrada inmediata en vigor, establece que en los casos en que se detecte esta infracción las consecuencias serán más contundentes:
- Se podrá determinar la imposibilidad de continuar con el ejercicio de la actividad
- La cancelación de la inscripción previa audiencia de la persona interesada sin perjuicio de las responsabilidades en las que se pudiera incurrir (...)
- Se podrá determinar la imposibilidad de instar un nuevo procedimiento de alta con el mismo objetivo.
e- El nuevo decreto-ley, que entra en vigor de manera inmediata, ha sido diseñado con el objetivo de abordar un problema creciente en nuestra sociedad. En un esfuerzo por reforzar la normativa y garantizar el respeto a las leyes, se establecen sanciones que son significativamente más severas para aquellos que incurran en ciertas infracciones. Este cambio legislativo nace de la necesidad de proteger a la comunidad y asegurar que todos los ciudadanos actúen dentro del marco de la legalidad.
eLa argumentación de la Junta de Andalucía para aprobar estas medidas por vía de urgencia contrasta con el discurso tibio que hasta el momento había mantenido el Gobierno andaluz a la hora de vincular las viviendas turísticas con el problema de los precios de alquiler: "Se ha demostrado que la aparición del fenómeno de las VUT tiene efectos sobre la dimensión del mercado de alquiler permanente y habitual. Este crecimiento es una de las causas de la disminución del potencial mercado de viviendas, por ejemplo, para alquiler de larga duración.
Los datos recogidos en los expedientes son contundentes. El decreto que se aprobó hace un año, que no introdujo ninguna modificación legislativa como se advertía en los propios informes jurídicos que acompañaban la normativa, no ha supuesto en la práctica una herramienta contundente de acción para los ayuntamientos. Y el número de viviendas turísticas ha seguido creciendo.
- En diciembre de 2022 había 95.507 pisos turísticos en Andalucía.
- En diciembre de 2024, la cifra asciende a 141.393 viviendas turísticas.
Es decir, en dos años ha crecido más de un 50% en la comunidad autónoma a pesar de que la nueva normativa que se anunció como un freno entró en vigor en febrero de 2024.
Actualizada 04 MAR 2025
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