¿Qué se considera alquiler turístico?
En el alquiler turístico se cede el uso inmediato y temporal de una vivienda amueblada y equipada a cambio de un precio.
El turismo es una competencia atribuida a las CCAA, por lo que el alquiler de viviendas vacacional no se regula por la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino por la norma de cada Comunidad.
Si no existe regulación autonómica, este tipo de alquileres se regirá por la normativa de arrendamientos para usos distintos al de vivienda. No se considera arrendamiento para uso de vivienda porque no tiene como finalidad satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.
Además, los Ayuntamientos también pueden incidir en el ordenamiento de las viviendas de la ciudad.
Alquiler vacacional en Andalucía
La normativa andaluza para el alquiler de viviendas turísticas entró en vigor el 12 de mayo de 2016. Para que una vivienda sea catalogada como vivienda vacacional o con fines turísticos es necesario que se cumplan los siguientes requisitos:
- que se ofrezca el servicio de alojamiento de forma habitual y con fines turísticos por períodos inferiores a dos meses
- no se haga de forma gratuita sino mediante precio
- que la vivienda esté situada en suelo residencial de Andalucía
La ley presume la habitualidad cuando la vivienda se promociona o comercializa mediante
- canales en los que se incluya la posibilidad de reserva de alojamiento
- agencias de viaje
- empresas mediadoras u organizadoras de servicios turísticos
Es decir, presume que hay habitualidad cuando la vivienda se anuncia en páginas web que posibilitan la reserva como Airbnb, Homeaway, Wimdu. En estos casos la administración da por hecho que quien alquila la vivienda lo hace de forma habitual y no tendrá que probar que se ha hecho en más ocasiones para sancionar con multas que oscilan entre los 2.000 y 18.000 euros.
Si se comercializa o promociona la vivienda con fines turísticos mediante carteles expuestos en el balcón o a través de conserjes, no existe esta presunción. Si la administración sanciona al titular debe demostrar que la vivienda se alquila de forma habitual.
La ley también establece la obligación inicial de presentar una declaración responsable ante la Consejería de Turismo para iniciar la actividad como vivienda con fines turísticos.
Tipos de alquileres turísticos
La tributación del alquiler turístico variará en función de los servicios que se presten y de a quién se arriende la vivienda.
Si no solo alquilas, sino que también prestas servicios de restaurante, limpieza, lavado de ropa y otros análogos estarás realizando servicios de hospedaje.
1- Alquiler turístico CON servicios de hospedaje
La consulta V0575-15 de la Dirección General de Tributos señala que la actividad de hospedaje comprende los siguientes servicios:
- recepción y atención al cliente
- limpieza periódica
- cambio de ropa de cama y baño periodica
- otros como lavandería, custodia de maletas, prensa, …
- Servicios de alimentación y restauración
2- Alquiler turístico SIN servicios de hospedaje – NOSOTROS EN ACCIONES INMOBILIARIAS TURISTICAS 3.0 S.L.- www.iberian.online
Puedes alquilar la vivienda sin ofrecer estos servicios complementarios de la industria hotelera. Sí puedes ofreecer :
- servicio de limpieza de la vivienda prestado a la entrada y salida del inquilino
- cambio de ropa de cama y baño a la entrada y salida de cada inquilino
- limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras, ascensores) y de la urbanización en la que esté situado
- servicios de asistencia técnica y mantenimiento para reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.
a) Cedes la comercialización y gestión integral del alquiler a una gestora que actúa en tu nombre a cambio de una comisión.
Iberian cobra una comisión sobre la gestión de Alquiler Turistico al Propietario, realizandose toda la gestión legal, y fiscal del Propietario, para que el dia que lo desee, se pueda llevar todos sobre su vivienda – Reseñas, historico, … .
b) Alquiler a una empresa o persona física, para que lo gestione como alquiler turístico
En este caso, no se lo arriendas directamente al turista, sino a una sociedad o persona física que lo gestiona como alquiler turístico y corre con el riesgo del negocio.
Tributación del alquiler turístico sin servicios de hospedaje :
Impuesto sobre Actividades Económicas
El artículo 82.1.c) de la Ley de las Haciendas Locales establece que están exentas del IAE las personas físicas y entidades cuyo importe neto de la cifra de negocios sea inferior a 1.000.000 de euros.
Aunque no estés obligado a matricularte en el IAE ni a tributar por él, deberás cumplir las obligaciones de carácter censal que te puedan corresponder (presentar el modelo 036 o 037).
Impuesto sobre el Valor Añadido – IVA
En este caso, alquilas un inmueble como vivienda temporal para turistas. Por eso, la operación está exenta de IVA. No tendrás que presentar ni liquidar este impuesto.
Si alquilas tu vivienda en plataformas como Airbnb, tendrás que pagar una comisión por el servicio que te presta la web. Este servicio de intermediación está sujeto a un IVA del 21% y será un gasto deducible cuando calcules el rendimiento neto del arrendamiento.
IVA del alquiler a una gestora
Para que se pueda aplicar la exención del artículo 20.Uno.23º LIVA, el uso como vivienda debe realizarse necesaria y directamente por el arrendatario.
Por este motivo, si cedes tu vivienda a una empresa para que gestione el alquiler turístico debes emitir una factura con el IVA al tipo general del 21%.
Tributación del alquiler turístico en el IRPF
Si sólo alquilas la vivienda sin prestar otro tipo de servicios, las rentas obtenidas se consideran rendimientos de capital inmobiliario.
Se calculan por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos deducibles pagados.
- Gastos de Luz
- Gastos de Agua
- Gastos de Gas
- Gastos de Internet
- Gastos de Comunidad
- Gastos de IBI
- Gastos de Conservación y Reparación
- Gastos de la tasa de basuras
- Gastos de los seguros que cubran riesgos de la vivienda
- Intereses de Credito Hipotecario
- Amortización de la Vivienda
- Comisión de gestion de la empresa gestora
Por el período de tiempo en el que el inmueble no ha estado alquilado, habrá que declarar la renta imputada por Hacienda 1,1 % ó 2% (dependiendo, sí la última revisión catastral del inmueble se realizó antes de los últimos 10 años – 2%) del valor catastral, por mantener un inmueble vacío
IRPF del alquiler a una gestora
Como arrendador de un inmueble sin ejercer una actividad económica, debes declarar estos ingresos como rendimientos de capital inmobiliario.
Se considerarán todos los ingresos obtenidos en el año y los gastos ocasionados para hacer frente a este alquiler: IBI, tasa de basuras, gastos de comunidad, intereses y gastos de financiación, amortización…
Al no tratarse de un arrendamiento de vivienda, el rendimiento neto positivo obtenido por el alquiler de locales de negocio no puede acogerse a la reducción del 60% que establece la ley del IRPF.
Ref : https://jraeconomistas.com/tributacion-del-alquiler-turistico/?cn-reloaded=1
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