Estamos viviendo un boom en el alquiler de los llamados “apartamentos turísticos”, generado por el aumento de visitantes y sector turístico en general que está sufriendo España.

Las dudas sobre la fiscalidad en los arrendamientos son varias, así que en este post, de la mano de nuestros abogados fiscalistas vamos a explicar el funcionamiento, incluyendo el subarrendamiento, pues cada vez hay más empresas surgiendo para alquilar apartamentos que automáticamente comienzan a subarrendar a turistas.

Como paso previo determinaremos una diferencia: si se prestan servicios de hostelería o no se prestan estos servicios.

Nótese que los términos que explicamos a continuación se refieren a la tributación de las operaciones de alquiler, que nada tiene que ver con el registro administrativo de un apartamento, ya sea turístico o no lo sea, pues en cuanto a la legislación de IVA, se debe atender a las leyes estatales, que son las que regulan estas relaciones, sin tener en cuenta ninguna obligación administrativa dada por las distintas comunidades autónomas, al menos, sin tenerlas en cuenta a efectos tributarios.

Los servicios de hostelería se refieren a la limpieza, cambio de sábanas, comidas, desayunos, tintorería, planchado de ropa, cambio de toallas, recepción y similares. Teniendo en cuenta además que estos servicios se presten “durante” la estancia y no sólo cuando el inquilino no ha llegado o cuando ya se ha ido, sino que el detalle de hacerlo durante su estancia es determinante, ya que estos servicios sólo al principio y final de la estancia no se consideran propios de hostelería.

Por tanto, con estos datos podemos establecer las siguientes posibilidades:

1) El propietario del apartamento cede o alquila directamente al consumidor.

Este alquiler puede hacerse de dos formas:

a) Sin prestación de servicio alguno: en cuyo caso la operación estará exenta de IVA, el propietario no emite factura, sino recibo sin IVA al usuario final, es decir, no estaría obligado a emitir factura, pero por supuesto siempre tendrá que declarar el alquiler en su declaración de la renta anual.

b) Con prestación de servicios hoteleros: operación sujeta a IVA y el propietario emite factura repercutiendo el IVA al tipo del 10%, actualmente.

2) El propietario arrienda su apartamento a una empresa tercera (gestora o inmobiliaria) y esta se encarga de gestionar la vivienda, facturando directamente al usuario final.

Aquí estaríamos ante dos actividades o acciones distintas, dos relaciones jurídicas:

a) La primera sería la relación del propietario con la gestora de inmuebles o inmobiliaria:

Esta es una operación sujeta a IVA  al tipo del 21% y retención del 19% (en IRPF), que debe retener la gestora e ingresar en Hacienda a nombre del propietario (independientemente de si el propietario es persona física o jurídica), ya que evidentemente la relación de arrendamiento entre estos sujetos no es para uso de vivienda, pues la empresa gestora no puede habitar el apartamento (los apartamentos sólo pueden ser habitados por personas físicas), y no sabe a quién se lo alquilará hasta que consiga clientes.

b) La segunda relación jurídica es la que tiene la Gestora con el usuario final, o sea, con el inquilino que arrienda el apartamento para una semana, dos días o un mes. En este caso se pueden dar dos supuestos con distinto tratamiento del IVA:

i. Si la empresa gestora NO presta servicios hoteleros: en este caso la operación estará exenta de IVA, puesto que será un arrendamiento para uso de vivienda, sin más. En este caso nuevamente la gestora no tiene porqué emitir una factura, bastaría con un recibo sin IVA, salvo que el cliente solicite factura (puesto que es obligatorio emitir la factura si la solicita el cliente), y por supuesto siempre debe registrar el ingreso.

ii. Si la empresa SÍ presta servicios hoteleros: entonces la operación estará sujeta al IVA (y no exenta), de tal forma que la gestora estará obligada a emitir una factura siempre, repercutiendo el IVA al 10%, por ser éste el porcentaje aplicable a los servicios hoteleros.

Como se puede observar, en el primer supuesto (a), se da la siguiente consecuencia: la gestora recibe una factura de gasto con IVA al 21% por parte del propietario del apartamento, es decir, soporta IVA del 21%; y por otro lado, como no presta servicios hoteleros obtiene sus ingresos sin IVA, por lo que, suponiendo que estos sean sus únicos ingresos entrará en lo que se denomina “prorrata de IVA”, que para nuestro ejemplo supondrá directamente que no pueda deducirse el IVA pagado en sus gastos (prorrata del 0%). Para el caso de no poder deducir IVA alguno, se recomienda la contabilización del IVA como mayor gasto de las compras, de tal forma que sí se aproveche dicho gasto en el Impuesto sobre Sociedades, lo que es perfectamente legal, pero en estos no se recomienda solicitar la devolución del IVA, este es un error muy habitual, y lo único que se puede obtener es una sanción de Hacienda por haber solicitado la devolución de un crédito fiscal que no corresponde.

Para el segundo caso (b), en el que Sí se realizan servicios hoteleros, la gestora recibirá una factura por el arrendamiento al 21% y emitirá facturas por sus servicios al 10%, de tal manera que podrá deducir todo el IVA soportado, pero ojo, también podría sufrir desajustes en su tesorería, pues soporta más IVA del que repercute, al menos en porcentaje, de tal manera que esta actividad en crecimiento requiere un control importante de las finanzas, concretamente de la caja, pues, aunque en esta situación sí se puede solicitar la devolución del IVA Soportado es importante anotar que, salvo que la empresa esté en el REDEME o sea una gran empresa, tendrá que esperar al mes de enero para solicitar la devolución del IVA que le corresponda, por tanto, hasta obtener la devolución podría tener los problemas de liquidez comentados.

3) El propietario cede la vivienda al usuario final, pero lo hace a través de un intermediario o comisionista (agente o inmobiliaria), que le cobra al propietario por su gestión o intermediación.

Como se puede observar, esta relación jurídica es distinta de las anteriores y puede darse en muchos casos, pues dependerá del acuerdo al que la empresa Gestora llegue con cada propietario de apartamento.

El propietario emite al usuario final una factura o recibo, lo que significa que es el propietario quien tiene la relación jurídica directa con el turista (inquilino), por tanto, las quejas y reclamaciones irán sobre el propietario. Sabiendo esto pueden volver a darse dos opciones:

a) Que no se presten servicios de hostelería, que será lo habitual pues no es normal que el propietario dé servicios hoteleros: estaremos entonces ante una operación exenta de IVA por ser un arrendamiento para uso de vivienda, aunque sea por un día o por ocho meses, es decir, que la duración del alquiler no influye en el impuesto a satisfacer, sino el dar servicios hoteleros o no darlos.

b) Que sí se presten servicios de hostelería: esta operación estaría sujeta a IVA al tipo del 10% con obligación de emitir factura nuevamente, pues el dar los servicios indicados es la clave que nos define el porcentaje de IVA.

En cualquiera de los dos casos, ya sea dando servicios hoteleros o no, se está generando una segunda relación jurídica, la que surge entre el intermediario o empresa Gestora al buscar el inquilino, y el propietario del inmueble, ya que la Gestora tiene que cobrar sus servicios de intermediación.

Estos servicios de intermediación, o comisión inmobiliaria, generan la obligación de emitir una factura por parte de la gestora, siendo su cliente el propietario del inmueble, repercutiendo así el IVA por sus servicios y en este caso al tipo del 21%, ya que son servicios de intermediación inmobiliaria o comisionista por haber conseguido el inquilino.

En este último caso, el propietario sólo podrá deducir el IVA soportado en la factura de la Gestora si presta servicios hoteleros (repercutiendo el 10% al inquilino), ya que en caso contrario (si no presta dichos servicios) no podrá deducir el IVA que él paga al encontrarse en una prorrata del 0%, pues él no habrá repercutido IVA alguno al inquilino.