El órgano regulador analiza brevemente los efectos de la pandemia del covid-19 en el mercado inmobiliario en las conclusiones de un amplio análisis de la vivienda en España en el último lustro (2014-2019).

Para los expertos del Banco de España, el coronavirus ya está produciendo un profundo efecto contractivo sobre las rentas y la actividad económica que impactará en la situación del mercado inmobiliario. “Las medidas temporales aprobadas por el Gobierno para aliviar la presión financiera de los segmentos más vulnerables, como la moratoria de las hipotecas, o el aplazamiento del pago de los alquileres, contribuirán a mitigar alguno de estos efectos en el corto plazo”, destacan las conclusiones del informe.

Sin embargo, el análisis no se queda ahí y avisa de una mayor incertidumbre sobre los efectos de más medio plazo sobre el mercado inmobiliario de esta perturbación, así como sobre el impacto de las medidas introducidas. “Conviene evitar que se generen distorsiones en el mercado del alquiler que acaben mermando su seguridad jurídica, lo que desincentivaría el necesario incremento de la oferta para absorber el aumento estructural de la demanda”, concreta.

Cabe recordar que el Gobierno aprobó a finales de marzo un paquete de ayudas a personas vulnerables para hacer frente al pago del alquiler de la vivienda habitual (no locales) en la que residen habitualmente. Parados, empleados dentro de un ERTE o con reducción de jornada, y autónomos que se declaren vulnerables no podrán ser desahuciados, tendrán una prórroga de sus contratos de arrendamiento y accederán a microcréditos avalados por el Estado para pagar las rentas pendientes.

Una orden ministerial publicada en el BOE el 11 de abril ha desarrollado las ayudas al alquiler destinadas a los inquilinos afectados por el covid-19 que ya había anunciado en marzo el Gobierno. Así, dará hasta 900 euros al mes (sin superar el 100% de la renta) para pagar el arrendamiento durante medio año para aquellos inquilinos que no hayan podido hacer frente al pago de los microcréditos avalados por el Estado.

Intervención pública en el mercado del alquiler, con matices

El acceso a la vivienda y, en concreto, el mercado de alquiler, dadas las actuales tasas de ahorro de los hogares para poder acceder a la compra de una casa, es uno de los principales problemas sociales y económicos de España. La insuficiencia de oferta en determinadas zonas deriva en dinámicas alcistas de los precios que pueden generar problemas de acceso a la vivienda a determinados colectivos.

En el mercado del alquiler existen varios factores que alteran su funcionamiento: la incapacidad de la oferta para absorber el rápido aumento de la demanda o los incrementos de los alquileres por encima de los aumentos de las rentas del trabajo, lo que dispara la tasa de esfuerzo de los hogares para pagar sus rentas. Esto supone además un retraso en la emancipación y la formación de hogares de los jóvenes.

“Los problemas de accesibilidad a la vivienda y las consiguientes ineficiencias a nivel macroeconómico se pueden aliviar mediante algunas intervenciones públicas en el mercado del alquiler”, destaca en su informe el Banco de España, pero aclara que no solo dependen de su acción, sino de otros factores como la interacción con la situación macroeconómica, los condicionantes locales del mercado de la vivienda y su articulación conjunta con otras políticas que también inciden en el mercado. Además, de disponer de datos fiables de la renta de los hogares y los precios de alquiler.

Entre las medidas públicas directas sobre el mercado del alquiler destacan el límite temporalmente de los precios de alquiler de la vivienda que se aplicarían en áreas con tensiones importantes de precios para mitigar los problemas de accesibilidad. Sin embargo, “no atajan las causas subyacentes al problema de accesibilidad y pueden generar una contracción adicional de la oferta en las áreas reguladas y aumentar los precios fuera de esas áreas”, comentan los expertos del Banco de España.

El Gobierno de coalición PSOE/Podemos tenía previsto llevar una iniciativa al Congreso de los Diputados antes del verano para “permitir el control de precios del alquiler en aquellas zonas que hayan experimentado subidas desorbitadas”, según palabras del ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), José Luis Ábalos.

Sin embargo, la crisis provocada por la pandemia del coronavirus ha trastocado los planes del Gobierno. El propio ministerio dirigido por Ábalos ha aplazado ‘sine die’ la presentación del índice oficial de precios del alquiler,

El propio órgano supervisor analizó los pros y contras del control de alquileres, y otras medidas de intervención pública en el arrendamiento de viviendas aplicadas en ciudades como las de París, Berlín y algunas de EEUU, como Nueva York. Además del control y límite de los precios, se amplía el parque público de vivienda en alquiler o se aplican incentivos fiscales. El Banco de España concluyó que, pese a la efectividad lograda a corto plazo, a medio y largo plazo no solventan los problemas del mercado y terminan reduciendo la oferta y aumentado los precios.

Otra de las medidas es aumentar la oferta agregada de vivienda en arrendamiento a disposición de los colectivos más vulnerables que supone una combinación de provisión pública de vivienda y de estímulo al sector privado que resulte en un incremento agregado de la oferta. Para el Banco de España “son las políticas más efectivas, especialmente cuando se concentran en segmentos del mercado con mayor escasez”. Pero también tiene sus contradicciones como el elevado coste presupuestario o el riesgo de desplazar a la oferta privada.

La intención del actual Ejecutivo es la de movilizar el suelo disponible con la intención de construir gran parte del Plan 20.000 viviendas en alquiler social o asequible, mediante la colaboración público-privada que aumente el parque público de viviendas por encima del actual 2,5% del total de viviendas pública en España. Las primeras 8.200 viviendas en alquiler social y asequible podrían llegar antes del final de esta legislatura, aunque con la crisis económica provocada por el covid-19 todas las ayudas podrían quedar en el aire.

La autoridad bancaria también cree que se deben aplicar otras medidas indirectas que pueden ayudar a mejorar el mercado del alquiler de vivienda como la “liberalización de los componentes de la regulación urbanística y del uso del suelo que dificultan la disponibilidad de viviendas en áreas tensionadas”, además de aplicar limitaciones al alquiler turístico por el posible efecto desplazamiento en el alquiler residencial, políticas que estimulen la profesionalización del mercado de alquiler y un incremento de la seguridad jurídica y reducción de la incertidumbre regulatoria.