La estrategia de cada inversor también puede tener una respuesta en el inmobiliario. Hay propiedades que se prestan al Compra-Reforma-Vende, que permite rentabilizar los ahorros en un periodo corto de tiempo o comprar un inmueble y después alquilarlo, una estrategia a medio-largo plazo y con una rentabilidad moderaba, pero estable entre otras opciones.

La gran mayoría de inversores suelen tener claro que invertir en locales comerciales alquilados tiene muchas ventajas, pero ¿por qué no trabajar esta misma idea en viviendas?

¿Y si el inmueble en el que invertir ya estuviese alquilado?

Invertir en una propiedad con inquilinos encierra muchas ventajas que pueden ser obviadas a primera vista y que impactan tanto sobre el inversor como sobre el vendedor de la propiedad, los llamados costes de fricción.

El vendedor, por su parte, no tiene que esperar al vencimiento del contrato de alquiler para poder vender su propiedad y seguir recibiendo rentas en tanto que se completa el proceso.

El inversor también ahorrará en costes de fricción. Al ya tener un inquilino confiable garantizará los ingresos por alquiler des del primer día y pondrá a trabajar tus ahorros más deprisa. No tendrás tampoco ni un mínimo de desocupación o enfrentarse a la descubierta del mercado, sabes que ese producto es alquilable y puedes planificarte.

De esta manera, se ahorra tiempo y costes en búsqueda de selección de un inquilino además de minimizar el riesgo de impago. Asimismo, como la vivienda ya está habitada el inversor no deberá realizar obras, ni reformas para poder alquilarla.

Comparando la rentabilidad entre invertir para alquilar o invertir en un piso alquilado

Supongamos que tienes disponible 180.000€ para realizar una inversión, y te decantas por una vivienda para rentar.

En ambos escenarios, se analizan detalladamente las características del entorno; así como su ubicación, cercanía con colegios, supermercados, transportes públicos y comercios.

Escenario 1: Invertir en una vivienda y después alquilarla

1. Contactas con una o varias inmobiliarias tradicionales, para que te gestione todo el proceso de compra, y que te puedan ofrecer la mejor opción o buscas por internet.  Este proceso suele llevar entre 1 y 2 meses visitando propiedades que no siempre cumplen con tus criterios.

2. Tras la visita del inmueble seleccionado entrareis en una pequeña negociación de 3/4 días y se solicita documentación del inmueble y finalmente se formaliza la reserva.

3. Le añadimos 15 días hasta la firma con el notario en el caso de no necesitar financiación.

En un escenario optimista ya rozamos los 3 meses y no hemos puesto aún a rentar nuestros activos y todo calculo que podamos hacer sobre la futura rentabilidad es meramente orientativo.

4. En el mejor de los casos, la propiedad está en buenas condiciones y tan solo habrá que darle un toque de pintura y cambiar algún electrodoméstico: unos 800 euros en gastos de adecuación.

5. Así mismo, habrá que buscar un inquilino que reúna las condiciones mínimas para asegurar el pago del inmueble; al haber mucha demanda de inquilinos no te llevará mucho tiempo encontrar a uno.

Este proceso una vez ya comprada la vivienda, se añade al anterior: Hemos tardado 4 meses en poner nuestros activos a rendir.

Continuando en el mismo supuesto, en el cual no hay imprevistos y todo sale de la mejor forma posible; el valor de la propiedad en el mercado de alquiler ronda los 850 €. Al cabo de un año de haber tomado la decisión de inversión, la rentabilidad bruta de la inversión ha sido del 4,20% y la rentabilidad neta se habrá quedado en un 3,26%.

Escenario 2: Invertir en una vivienda ya alquilada

Ahora, hagamos la misma situación, pero te decides por invertir en viviendas que ya tienen inquilinos en un mercado especializado como Inviertis.es

1. Desde el mercado puedes seleccionar las propiedades por presupuesto, localización o rentabilidad objetivo. Ya que tienes un inquilino certificado y con seguro de impago que te asegurará el retorno de la inversión desde el primer día y toda la documentación del inmueble lista para descarga, la toma de decisiones es más ágil y no requiere desplazamientos.

2. Te decides por una y se inicia el proceso de venta. Supongamos que escoger la propiedad más adecuada te lleva 15 días; añadiéndole los 15 días del notario, todo el proceso de selección y venta conlleva un 1 mes.

3. Supongamos, para ser justos, que esté alquilado un poco por debajo del precio de mercado: 800 euros.

4. Sales de la firma del notario el día 15 del mes con 400 euros en el bolsillo. Además, al tener inquilinos tampoco tendrás gastos de adecuación.

Por lo tanto, la rentabilidad bruta anual es de 4,87%, 0,5% más que la situación planteada anteriormente en un escenario tradicional, pero además, rentabilidad neta de la inversión será del 4,37%, un punto más.

Invertir en propiedades con inquilinos puede ser más rentable en el corto y medio plazo. 

Además de los datos más empíricos, hay otros a destacar:

• Aunque el inversor desde el primer momento deberá respetar los términos y condiciones del contrato de alquiler hasta la finalización de este, después podrán renegociar las condiciones del mismo modo que hubiese ocurrido con su anterior casero.

• Permite al inversor invertir sin desplazamientos y eliminar el coste de oportunidad que supone la visita de inmuebles.

• Se tiene información muy completa sobre el inquilino que de otro modo no está disponible como el nivel de cuidado que tiene sobre la propiedad o su intención de permanencia.

Las ventajas de la compra con inquilinos en Inviertis es un win-win. Todos ganan, tanto el inversor como el vendedor y emocionalmente, también el inquilino que no sufre visitas o se ve obligado a cambiar su hogar.

Inviertis es “una herramienta de toma de decisiones, un lugar seguro donde vender y comprar propiedades donde todos los jugadores ganan, creado y gestionado por personas”. Comenta la CEO de Inviertis, Rebeca Perez.

¿Vas a seguir dudando dónde invertir tu dinero?

por Inviertis de Rankia    28/11/2019